《2020上半年全國冷庫租賃市場分析報告》分為兩部分對2020上半年全國冷庫租賃市場進(jìn)行分析：

一、2020上半年全國冷庫租賃價格調(diào)研分析

二、2020上半年全國冷庫供需情況分析

參與本次調(diào)研冷庫覆蓋全國29個省、市約300家冷鏈倉儲企業(yè)，被調(diào)研冷庫中，從所在省份分布來看，參與調(diào)研的冷庫企業(yè)位于上海、廣東、江蘇、山東、遼寧比較多，而像云南、青海、寧夏、黑龍江、貴州等地區(qū)相對較少。

被調(diào)研冷庫中，2020二季度全國冷庫平均空置率在17.44%，冷庫租賃市場相對穩(wěn)定，現(xiàn)有47.46%的冷庫趨于滿倉狀態(tài)，冷庫空置率高于50%的僅占6.5%。

疫情期間，由于終端連鎖餐飲、零售企業(yè)業(yè)務(wù)需求量少，導(dǎo)致冷鏈貨品周轉(zhuǎn)頻次低，大部分處于高庫存狀態(tài)；同樣也是受疫情影響，海關(guān)進(jìn)口食品查驗標(biāo)準(zhǔn)高、效率降低，像上海、天津、廣東等多個地區(qū)的港口出現(xiàn)冷凍貨柜積壓、冷插嚴(yán)重不足和冷庫爆倉情況。

本次對冷藏庫和冷凍庫價格分別做了調(diào)研統(tǒng)計，由圖表分析結(jié)果看出，33.05%的冷藏庫價格在2.8~3.5元/天/平方米，其中有2.26%的冷庫企業(yè)只有冷藏單一溫區(qū)，沒有單獨設(shè)立冷凍庫；31.92%的冷凍庫價格在2.8~3.5元/天/平方米，冷庫租金高于4.2元/天/平方米冷藏庫、冷凍庫分別占比是12.43%、13.56%，冷庫租金低于2元/天/平方米冷藏庫、冷凍庫分別占比是9.6%、10.17%，因此冷藏、冷凍庫租金差異不大。

參與調(diào)研的冷庫企業(yè)中，在二季度冷庫租賃價格與一季度相比，54.87%的冷庫企業(yè)表示租賃價格無明顯變化（±3%），12.39%的冷庫企業(yè)表示冷庫租賃價格下降3%~10%，10.62%的冷庫企業(yè)表示冷庫租金價格增長3%~10%。

被調(diào)研冷庫中，二季度冷庫租賃價格增長原因中，53.23%的冷庫企業(yè)表示是受疫情影響，客戶業(yè)務(wù)量增加，無法滿足需求，44.09%的冷庫企業(yè)表示是疫情期間，冷庫企業(yè)復(fù)工難，用工難，人工成本高，33.33%的冷庫企業(yè)表示冷庫高標(biāo)準(zhǔn)化，附加增值服務(wù)，越來越多的客戶選擇高標(biāo)庫。

被調(diào)研冷庫中，二季度冷庫租賃價格下降原因中，56.6%的冷庫企業(yè)表示是新建冷庫規(guī)模擴(kuò)大，原冷庫溫區(qū)單一無法滿足客戶需求，47.17%的冷庫企業(yè)表示是受疫情影響，商戶業(yè)務(wù)量出現(xiàn)大幅減少，租用量減少，甚至撤出市場，43.4%的冷庫企業(yè)表示老舊冷庫設(shè)施水平落后，存在安全隱患。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2020上半年冷庫租金同2019上半年冷庫租金差異不大。由上圖看出，2020上半年北京市冷庫租金最高，達(dá)到6元/㎡/天；其次是?？冢_(dá)到5元/㎡/天；排在第三位的是上海，達(dá)到4.8元/㎡/天；像沈陽等地區(qū)冷庫價格增長過快，主要是資質(zhì)不全冷庫動遷，政府批復(fù)倉儲物流及工業(yè)用地減少；冷庫價格偏低的城市有濟(jì)南、石家莊、合肥、銀川、太原，其他城市冷庫租金差距不大。

據(jù)需求數(shù)據(jù)顯示，2020上半年全國冷庫需求超過61.22萬平方米，主要集中在廣東、北京、江蘇、河北、天津等地，圖中顏色越深表示需求量越大。

從地域分布來看，華東、華北、華南地區(qū)冷庫需求占比較高，也說明了冷庫需求與不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平、消費能力息息相關(guān)。

據(jù)冷庫需求數(shù)據(jù)顯示，在冷庫溫度類型方面，冷凍庫需求上升，占比55.67%，主要存放豬、牛、羊肉及冷凍面點、肉丸等貨品，在非洲豬瘟和新冠疫情雙影響下，進(jìn)口肉類商品也導(dǎo)致冷凍需求持續(xù)增長。

在不同類型企業(yè)對冷庫的需求來看，第三方冷鏈物流企業(yè)對冷庫的需求依然占據(jù)首位，占比53.30%，其次是以京東、盒馬鮮生、美菜網(wǎng)、叮咚買菜等為主的生鮮電商企業(yè)，占比17.03%，這主要是受疫情的影響，消費者對線上購買生鮮業(yè)務(wù)需求激增，商超需求旺盛，餐飲市場需求下滑明顯。

據(jù)冷庫出租數(shù)據(jù)顯示，2020上半年全國冷庫出租面積超過143.83萬平方米，圖中顏色越深，表示出租量越大。與2019年上半年相較，2020上半年全國冷庫出租面積大幅下降71.23% 。

2020上半年冷庫出租量下降，主要是受新冠疫情影響，一方面是年前冷凍肉類的儲備肉和企業(yè)囤貨，企業(yè)需求業(yè)務(wù)量減少，占用庫存，使得冷庫長時間處于滿倉狀態(tài)；另一方面是冷庫建設(shè)改造工程方復(fù)工難，開工進(jìn)度跟不上，導(dǎo)致在建冷庫項目無法按期交付。但隨著國內(nèi)冷鏈物流市場的快速發(fā)展，冷庫市場需求增長迅速，冷庫市場發(fā)展前景廣闊。

綜上所述：

1.沿海地區(qū)及一線城市冷庫供需未減，但部分供需不能夠有效匹配，比如廣東、上海、北京、山東地區(qū)，很多冷庫資質(zhì)不全，溫度類型單一，也并非高標(biāo)冷庫，無法滿足承租方需求。

2.有些地區(qū)冷庫依然存在空間分布不均，全國區(qū)域性失衡、供需不平衡趨勢，比如河北石家莊、廣州番禺等地區(qū)需求旺盛且冷庫量嚴(yán)重不足。

3.全國倉儲網(wǎng)絡(luò)在不斷擴(kuò)展完善，比如內(nèi)蒙古、云南、貴州、吉林等地區(qū)冷鏈空間巨大。

4.另承租方對尋求冷庫標(biāo)準(zhǔn)越來越高，要求各項證照齊全合規(guī)、多種功能分區(qū)完整及園區(qū)辦公區(qū)、食堂等配套服務(wù)設(shè)施。